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通州房价年底失守

发布时间:2019-10-13 05:33:47

  通州房价年底“失守”,

  ■ 关注动机

  或许应了 登高必跌重 这句话,年初曾是北京涨价先锋的通州,历经几个月的僵持之后,下降趋势终于从成交量传导到房价上。

  从最初个别楼盘扭扭捏捏地促销,到如今不少楼盘直言降价;从最初每平米两三千元的优惠,到如今每平米近万元的大降;从城区外围到新城核心区,通州楼市正在经历着 大滑坡 。

  ■ 通州价格下滑轨迹

  ●2010年7月初,K2海棠湾推出 无理由退房 活动,指定毛坯房源降价3000元/平米。

  ●2010年7月上旬,京洲世家推出 3万抵50万 的特惠活动,根据测算,每平米实际优惠幅度高达五六千元,折扣接近7.2折。

  ●2010年9月,珠江拉维小镇推出90余套团购房源,均价16800元/平米,起价15800元/平米。而今年4月,该项目最高报价曾达到25000元/平米

  ●2010年10月,月亮河公园宣布 直降万元 ,报价约为2.5万元/平米,而今年3、4月份,同类产品均价一度达到3.5万元/平米。

  ●2010年11月,京贸国际城四期开盘,均价19800元/平米,较之3号楼开盘时单价26800元/平米的均价下调7000元/平米。

  都是降价惹的祸

  这盘棋,我有些失算了 ,老张3月份买下通州两套房,才过去半年多,他买的两个楼盘均价格 跳水 。

  这几天,租住在通州新华大街的老张家的日子很不好过。老婆有事没事跟他吵架,上小学的儿子害怕,天天躲在屋里不愿意出来。主要原因都是在通州的房子买亏了。

  2009年,老张因为受不了市中心的拥挤,卖掉了芍药居的老房子,带着妻子和儿子到通州租了个房子住。2010年初本想在通州买套环境好、户型好的房子自己住,可看了3个月房,老张被通州 一天一涨 的房价惊呆了,迅速出手,3月份他以19000元/平米的价格购买了京贸国际城一套两居室。接着,手里还有余钱的老张又买下了珠江拉维小镇的一套房,价格是21000元/平米。

  看着房价一路飙升,周边有楼盘也率先破3万/平米大关,老张心里乐开了花。然而好景不长。才过去半年多,他买的两个楼盘先后 跳水 ,令老张后悔不迭。

  曾经售价达到26800元/平米的京贸国际城,近期突然爆出新开盘均价降到19800元/平米的消息,开发商同时承诺,购买价格超过20000元/平米的业主返还差价。

  由于老张购买的价格是19000元/平米,无法享受差价返还。老张说,本来买得早,开盘才开到二期,指望着能赚上几十万,没想到自己买到了最高点。老张说,他的朋友孙女士,是听了他的介绍买的京贸国际城,比他晚买了一个月,均价是23800元/平米。孙女士已经接到了开发商签补充退款协议的通知。 后开盘的房子,户型和位置都比我的要好,所以算下来,我最亏了 ,说起这事儿,老张一脸的沮丧。

  这盘棋,我有些失算了 ,老张说,但更让他失算的是珠江拉维小镇的房子。9月份,曾经涨到过25000元/平米的珠江拉维小镇降到了元/平米的水平。 京贸国际城的房子至少还没亏,但是珠江拉维小镇的房子着实缩水了,40多万就没了。

  老张说,当时一下子买两套房,家里人都持反对意见,但对自己颇有信心的老张不听劝阻,执意要买。想想当时的冲动,老张很后悔。 本来是想买套养老房,看到房价涨得快才动了投资的念头,现在还被套了 。

  对于现在手里的房子,老张表示并不急着卖出去,等拿到房出租,然后坐等升值, 我想留到赚钱了再卖出去,不过留不留得了就说不好了 ,老张说,父母年纪大了,儿子还在上学,用钱的地方不少,如果那一天急需用钱了,就是赔了也只能把房子卖出去。 能拖一天是一天吧,说不定什么时候就涨了 ,老张显得有些无奈。

  区域标杆项目领降

  珠江拉维小镇、月亮河公园、京贸国际城 这些通州区域的标杆项目,在上半年高歌猛进地涨价之后,现在又纷纷扛起了促销降价大旗。

  年初,通州楼盘是翻着跟头往上涨价;如今部分楼盘却是急速下滑。而在包括老张等普通买房人看来,这种下滑正在蔓延。

  珠江拉维小镇、月亮河公园、京贸国际城 这些通州区域的标杆项目,在上半年高歌猛进地涨价之后,现在又纷纷扛起了促销降价大旗,着实令不少曾经奔着新城规划利好而出手的购房者,心中五味杂陈。

  老张这两天,除了在家里郁闷,偶尔也去各家售楼处逛逛。 世纪星城快开盘了,价格说是每平米18000元-22000元,而4、5月份的时候,他们卖到30000多元了,可是你知道吗,去年10月我去看房时他们的价格还不到15000元 ,老张感慨说。

  家住通州世纪星城的80后佳佳,也在这一年多看着通州房价的轨迹。2009年初,需要购置婚房的佳佳和老公,以9000元/平米的价格在世纪星城购买了一套两居室。佳佳说,自从住进新房,就看着门口二手房的挂牌价格天天变样,从一万出头,一度飙升到25000元/平米以上,现在,世纪星城的二手房价格已经回落到了16000元/平米。 只要不跌破我购买时的价格就好, 在佳佳看来,一时的涨落对自己来说只是个数字变化。但现在降价在通州楼盘间的传染,让佳佳也开始有点担心。

  在京贸国际城、月亮河公园附近K2清水湾买楼的陈先生同样有些不放心。月亮河公园降价了,京贸国际城也跟着降了,清水湾会不会步这两家降价的后尘呢?虽然清水湾售楼员告诉陈先生不会降价,但是谁也不敢打这个包票。

  值得注意的是,相对于涨价的迅猛,降价却多了很多 花活 。在采访中了解到,在不少楼盘开始降价的时候,前期降价的珠江拉维小镇又涨价了。据了解,由于后期还未推出,目前仅有少量尾盘,珠江拉维小镇近日已经迅速将售价上调了1万/平米,均价达到28000元/平米。 京贸国际城降价后,给区域带来很大的震撼,正好珠江拉维小镇前期都差不多卖完了,最后一栋楼预售证还没批,为了让前期买房的客户觉得有面子,决定低调提价1万/平米。 一位刚从珠江拉维小镇跳槽到通州另一楼盘的销售员这样说。

  降价提旺人气

  老张感慨地说,看到京贸国际城降价之后带来的人气, 难保其他开发商不照葫芦画瓢 。

  11月23日下午,在京贸国际城位于通州耿庄桥南的售楼处看到,多达7 8组客户在此看房或办理贷款手续 从放出降价消息11月19日后,来电来访量一下子就火了 京贸国际城销售人员表示,此前市场冷淡,一周也卖不了一套房,降价后保守估计,最少每天都能有一两套成交。京贸国际城有关人士也向透露,降价之后,每天来电量达到100多组,来访量达到几十组。

  老张也向证实,这两天他来京贸国际城售楼处转,发现人确实挺多的,有来签协议的业主,也有来看房的人。老张说,开发商聪明,几个月没有成交量,后面还有一大堆房子等着卖,不降价眼看着不行了,而在降价的同时,还推出了给老业主退还差价的措施,这样既防止了业主不满,也等于给自己打了个广告。孙女士很赞同老张的看法,本来得知要降价,心里堵得要命,接着就听说了可以退差价的消息,也顾不得郁闷了,就觉得庆幸。 降价的楼盘多了,能退钱的真没听说过,业主论坛里不少人在夸开发商仗义 。

  看了一下,以当天销控表计算,自11月19日降价后至11月23日的5天内,京贸国际城共成交11套,预订9套。截至11月25日,北京房地产交易管理数据显示,该项目已成交了383套,均价24174元/平米,仅11月22日至25日三天便成交了7套。

  在京贸国际城售楼处现场,不少购房者都关心该项目是否会再降价,如果购买后再次降价,开发商能否保证补差价?而所有销售人员都表示 价格绝不会再降 。

  当天还走访了通州新城核心区的三个楼盘,除了该项目火爆外,K2清水湾等项目都只有组客户,较为冷清。老张感慨地说,看到京贸国际城降价之后带来的人气, 难保其他开发商不照葫芦画瓢 。

  通州房价继续下探?

  识时务者为俊杰。包括京贸国际城等楼盘在内,放弃硬扛都被业内人士视为明智之举。

  事实上,不仅老张们心情复杂,通州的开发商也正在经历着一场抉择 扛还是降?

  京贸国际城副总经理何鹏表示,此次降价,更多是由于公司自身在一次调控、二次调控不断加码后,走出了观望期,做出了顺应调控和市场的举动。虽然公司对项目价值的信心并不改变,但不能一直忍受没有成交的局面,不能一直等。据介绍,今年4月调控开始后,京贸国际城和通州不少项目一样,销售陷入停滞状态, 几个月的成交只是个位数。

  降价趋势还会不会继续扩散?通州楼市还有没有可能继续下探?不少通州开发商出言谨慎。

  远洋东方是远洋地产在通州首个高端公寓项目。9月首次开盘的7号楼,104套房已经签约90套,签约均价15876元/平米;11月10日再次取证152套房源,截至昨天,签约9套,成交均价16255元/平方米。不难发现,即使首次开盘销售骄人,远洋东方仍然选择了平价推盘;同样,即使在二次开盘的时候,远洋东方依然选择了平稳的节奏, 不会有其他项目降价带来的压力。 远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙对表示,远洋东方定位为改善型居所,跟通州一般项目不一样。产品去化速度也和刚需产品不同。

  在胡宇宙看来,年底将至,一部分项目或出于资金压力,或出于销售压力做出调整很正常;加上通州这两年供应也多,库存积压比较大,涨幅较大,市场上有小幅调整都很正常。但如果说到大幅降价,只能是个别行为,不会形成区域主潮流。

  另一不愿具名开发商也对强调了产品差异性带来的销售策略的不同。这位开发商表示,类似汽车,不同品牌不同车型的客户群不一样,因此相互之间的影响并不一样。因此,自己的项目并不会跟进降价。

  虽然不少楼盘表示不会跟进降价,但是不少开发商都承认通州房价有继续下行的压力。而这种压力一方面来自看不见的手,一方面来自看得见的手。 政府调控控制房价的影响依然存在。 前述不愿具名开发商透露,通州一预售价格超过30000元/平米的楼盘在申请预售证时还对政府部门承诺 实际售价保持23000元/平米的水平 。

  资金压力迫降?

  虽然京贸国际城否认了降价出于资金压力,但在通州降价的房企中,并不乏因为资金压力欲寻求回款的案例。

  楼盘降价,需要开发商的内动力。而众所周知,资金压力往往是开发企业调整价格策略,争取尽快回款的主要驱动力。最新降价的京贸国际城是否也遇到了资金压力,也引起了业内的猜测。

  今年2月24日,来自通州的一家私企击败保利等房企大鳄,以28.2亿元的价格,将通州半壁店地块收入囊中。这家企业正是京贸国际城的开发商、北京天旭运河房地产开发有限公司。巨额出让金的支付,是否让企业承受了较大的资金压力?对此,京贸国际城副总经理何鹏否定了这一猜测。何鹏透露,28.2亿的土地出让金已经缴清,而仅在今年前三月,京贸国际城销售收入就超过17亿。

  何鹏还表示,如果真有资金方面的压力,京贸国际城也不敢承诺补偿原来高价买房人差价。原来,这次从26800元/平米的报价下调到19800元/平米后,京贸国际城同时做出了在房地产界破天荒的一个举动:给原来买房均价超过20000元/平米的客户补偿差价。根据测算,这部分需要补偿的差价需要2亿元。

  但又一个猜测随之而来。对于要补偿的这部分差价,虽然京贸国际城现在已开始与客户签约,但是最终却要到明年6月到8月份交房的时候才进行补偿。 开发商会不会用降价之后的销售回款来补差价? 不少买房人开始怀疑开发商巧妙地打了一个时间差。

  对此,何鹏的解释是,如果开发商敢打这样的时间差,至少要有足够的信心,而这种信心要源于降价之后的销售超过两亿元, 以现在京贸国际城套均200万来计算,至少要卖100套房子才够2亿。 但在目前的市场状况下,能不能卖到100套还很难说。

  虽然京贸国际城否认了降价是因为资金压力,但要想完全平息市场对其资金压力的猜测并不容易。一位不愿具名的开发商对表示,一般来讲,只有资金压力才是降价的内动力,没有资金压力,谁也不会主动降价、削薄利润。

  另据本报了解,在通州降价的房企中,并不乏因为资金压力欲寻求回款的案例。个别项目此前也正在寻求贷款等融资。

  ■ 观察

  库存 通州楼市难承受之重

  由于全部是在今年调控开始前取证,从京贸国际城签约情况看,成交总体处于通州表现较好的水平。但对于调控之后入市房源来说,就没有这么幸运了。

  从年初截至11月23日,通州共有31个次的楼盘放量,合计供应9178套房源,共签约4384套,签约率48%。而这不到一半的总体成交率更多地来自调控前的 旺季 。自4月中调控开始后,通州取证项目19个,新增房源放量5280套,实际签约1558套,签约率勉强达到30%。

  成交的缓慢甚至停滞也逐渐成了许多开发商不能承受之重。即如此前降价的珠江拉维小镇,4月28日取证300余套房源,几个月的时间中一直是零成交。而在降价之后,签约数字已攀升到78套。

  北京中原地产研究总监张大伟介绍说,9月数字显示通州楼市库存量占全市21.6%,仅次于朝阳区。而在通州库存中住宅占比全市最高,高达81.5%。而全市的比例为55.3%。这也意味着通州商业配套比例远低于全市平均水平。 库存大,供应大,通州楼盘承受的降价压力可想而知。

  除去库存,通州此前虚涨的房价也使降价压力加大。近年来特别是今年春天通州房价高涨导致通州房价虚高,几乎已经成为业界共识。通州本地一开发商对表示,个别楼盘几年前是什么样,现在还是什么样,价格却远不是当时的价格。 仅因为一个通州新城规划,房价就噌噌往上涨,确实不正常。

  在库存量大的背景下,多次涨价对购房人来说,透支了未来升值获益空间;对开发商来说,加大了后期提价的难度。毕竟一般推盘都是低开高走,房价公认虚高后再想维系乃至上涨难度太大了。

  京贸国际城一名销售人员对表示,由于该项目 楼王 4号楼即将入市,新增供应500多套房源,申请的拟销售价格也较3月开盘时低, 在售的3号楼不降价,4号楼出来后这些尾房就更卖不掉了。 据了解,京贸国际城整个项目包括13栋楼,目前开盘的只有3栋楼。本版采写/本报 张旭 自曾辉 牛紫千

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